Conteúdos | Estratégia Empresarial e Jurídica

Os Impactos da Nova Reforma Tributária sobre Contratos Imobiliários e as Oportunidades e Riscos para Investidores e Empresários do Setor Imobiliário

Resumo: A Reforma Tributária prevista para entrar em vigor em 2025 trará alterações significativas no setor imobiliário, principalmente no que diz respeito aos contratos de locação, compra e venda de imóveis, arrendamento e incorporação. Com a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a tributação sobre as operações imobiliárias será alterada. Este artigo examina os impactos dessas mudanças, destacando os riscos e as oportunidades para os profissionais da área, como investidores, incorporadoras, franqueadores e franqueados. O texto também apresenta as principais estratégias de adaptação dos contratos imobiliários e a necessidade de um planejamento tributário eficiente.

Palavras-chave: Reforma Tributária, IBS, CBS, Contratos Imobiliários, Mercado Imobiliário, Planejamento Tributário.

1. Introdução

A Reforma Tributária de 2025/2026, com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), promete transformar o sistema tributário brasileiro. A unificação de diversos impostos indiretos, como PIS, COFINS, ICMS e ISS, implica mudanças significativas para o setor imobiliário. Este artigo busca analisar as implicações dessas reformas sobre contratos imobiliários, como locação, compra e venda de imóveis e arrendamento, e os reflexos diretos sobre investidores, incorporadoras e demais profissionais do setor.

As mudanças trazem tanto riscos quanto oportunidades. Portanto, é crucial que empresários e profissionais jurídicos compreendam as modificações e se preparem para adaptar seus contratos e estratégias tributárias a esse novo contexto fiscal. Este estudo visa fornecer uma visão geral sobre o impacto da reforma, destacando como os contratos imobiliários devem ser ajustados e quais estratégias podem ser adotadas para minimizar riscos e aproveitar as oportunidades.

2. A Reforma Tributária e o Setor Imobiliário

A Reforma Tributária estabelece a substituição de tributos como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS pelo IBS e CBS. Esses impostos têm a função de simplificar o sistema de arrecadação e proporcionar mais transparência nas transações comerciais. Para o setor imobiliário, as principais mudanças envolvem a tributação de locação, compra e venda de imóveis e a forma de apuração e compensação de créditos fiscais.

2.1. O Novo Regime Tributário: IBS e CBS

O IBS, que será compartilhado entre os estados e municípios, e a CBS, que será de competência federal, representam uma mudança estrutural no sistema de tributos sobre consumo. A principal característica dessa mudança é a não cumulatividade, o que permite que os créditos tributários sejam compensados ao longo da cadeia produtiva. Para o mercado imobiliário, isso significa que, por exemplo, os materiais de construção, os serviços de engenharia e as obras de infraestrutura poderão gerar créditos tributários, reduzindo a carga tributária sobre a construção e a venda de imóveis.

2.2. Regime Especial para Imóveis

A reforma prevê um regime especial para o setor imobiliário, com alíquotas reduzidas, podendo chegar a até 70% para locações e arrendamentos de imóveis. A adoção desse regime especial pode representar uma redução no custo final das transações imobiliárias, especialmente em locações comerciais e residenciais. No entanto, o repasse de tributos para o locatário, por exemplo, precisa ser claramente definido nos contratos de locação.

3. Impactos nos Contratos Imobiliários

3.1. Locação e Arrendamento

A reforma tributária terá um impacto direto nos contratos de locação e arrendamento de imóveis. O IBS e a CBS, que substituirão o ICMS e o ISS, poderão ser repassados ao locatário, elevando os custos de aluguel. Em muitos casos, será necessário revisar as cláusulas contratuais para definir como a carga tributária será tratada. Além disso, contratos antigos, firmados antes da reforma, precisarão ser ajustados para refletir as novas obrigações fiscais.

3.2. Compra e Venda de Imóveis

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a reforma também exige adaptações. A introdução do IBS afetará diretamente a base de cálculo do imposto, que passará a incidir sobre o valor total da transação, incluindo os serviços e materiais utilizados no processo. A forma de apuração e repasse do imposto será modificada, o que pode resultar em uma revisão de preços e condições nos contratos de venda.

3.3. Incorporação e Loteamento

Para as incorporadoras, a reforma traz a possibilidade de compensação de créditos tributários sobre insumos e serviços utilizados em obras de construção e loteamento. Isso pode representar uma redução significativa na carga tributária sobre os custos de construção, facilitando a execução de novos projetos. Porém, é fundamental que as empresas mantenham controles fiscais adequados para garantir que esses créditos sejam devidamente aproveitados.

4. Desafios e Riscos para o Setor Imobiliário

Apesar das oportunidades trazidas pela reforma tributária, ela também impõe desafios significativos para o mercado imobiliário. A principal dificuldade estará na adaptação dos contratos e na gestão da nova carga tributária. A transição entre o regime atual e o novo, com a adoção do IBS e CBS, poderá gerar incertezas fiscais e jurídicas, especialmente em relação à alíquota, ao cálculo e ao repasse dos tributos.

Além disso, o risco de contencioso será maior para contratos anteriores à reforma, que não contemplam as novas regras de tributação. Os profissionais do setor jurídico precisam estar atentos a essas mudanças e atuar na revisão e adaptação dos contratos, para evitar disputas ou passivos fiscais futuros.

5. Oportunidades de Planejamento Tributário

Apesar dos desafios, a reforma tributária também abre um leque de oportunidades para empresários e investidores do setor imobiliário. A principal oportunidade está na compensação de créditos tributários, o que poderá reduzir a carga fiscal sobre a construção de imóveis e as transações de compra e venda. Para aproveitá-la, é necessário que as empresas ajustem seus processos contábeis e fiscais, de forma a garantir que todos os créditos possíveis sejam aproveitados.

Além disso, o novo regime de tributação simplificado oferece uma maior previsibilidade fiscal, o que permite um melhor planejamento a longo prazo. As incorporadoras e investidores que souberem se adaptar rapidamente poderão, inclusive, se beneficiar das alíquotas reduzidas e dos incentivos fiscais estabelecidos pela reforma.

6. Conclusão

A Reforma Tributária de 2025 trará mudanças profundas para o setor imobiliário, exigindo que as empresas e investidores se adaptem rapidamente ao novo regime fiscal. A revisão dos contratos imobiliários e a adoção de um planejamento tributário adequado são fundamentais para garantir a conformidade com as novas exigências fiscais e minimizar os riscos associados.

A reforma oferece oportunidades de redução de custos por meio da compensação de créditos tributários e da simplificação do sistema fiscal. No entanto, é essencial que todos os envolvidos no setor imobiliário estejam bem preparados para implementar as mudanças e adaptar suas estratégias de negócios ao novo cenário tributário.

A transição entre os regimes atuais e o novo sistema exige cuidado, mas, com planejamento e assessoria jurídica especializada, as empresas do setor imobiliário podem não apenas se adaptar, mas também se beneficiar das mudanças.

Referências

BRASIL. Emenda Constitucional n. 132, de 2023. Reforma Tributária. Diário Oficial da União, Brasília, 2023. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm. Acesso em: 28 nov. 2025.

Confirp Contabilidade. Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: Uma Revolução Silenciosa. 2025. Disponível em: https://confirp.com.br/reforma-tributaria-setor-imobiliario-impactos/?utm_source=chatgpt.com. Acesso em: 28 nov. 2025.

Escola Superior de Contabilidade. Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: Guia Completo. Disponível em: https://escolasuperioresn.com.br/reforma-tributaria-mercado-imobiliario-guia-completo/?utm_source=chatgpt.com. Acesso em: 28 nov. 2025.

Diário do Comércio. Entenda como o Setor Imobiliário Será Afetado pela Reforma Tributária. 2025. Disponível em: https://dcomercio.com.br/publicacao/s/entenda-como-o-setor-imobiliario-sera-afetado-pela-reforma-tributaria?utm_source=chatgpt.com. Acesso em: 28 nov. 2025.